Ökonomische Aspekte
einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung

Durch Siedlungsentwicklung finden "automatisch" eine Reihe von ökonomischen Prozessen statt. Zunächst verändert sich durch die neue zulässige Nutzung der Wert der betroffenen Grundstücke.

Der Wert eines Grundstückes wird zu nicht unerheblichen Teilen durch die auf ihm möglichen Nutzungen (Nutzungsart) bestimmt. So liegen Grundstücke, auf denen "nur" eine landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist, im Wert weit hinter Grundstücken, die bebaut werden dürfen. Aus den Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks ergibt sich einer der folgenden Wert- bzw. Rechtszustände:

• Agrarland
  Flächen im Außenbereich bzw. Flächen die im Flächennutzungsplan als Landwirtschaftliche Nutzfläche dargestellt sind
  
• Begünstigtes Agrarland
  Agrarland mit einer ertragreicheren als der reinen landwirtschaftlichen Nutzung (z.B. Grünland, das als Pferdeweide vermietet ist)
  
• Bauerwartungsland
  Im Flächennutzungsplan als Wohnbau- oder Gewerbefläche ausgewiesene Flächen
  
• Rohbauland
  Bebauungsplan ist rechtsverbindlich
  
• Bauland (Erschließungsbeitragspflichtig)
  Flächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, vorhabenbezogenen Bebauungsplanes oder im Innenbereich, für welche die Erschließung gesichert ist, aber der Erschließungsbeitrag noch nicht gezahlt wurde.
  
• Bauland (Erschließungsbeitragsfrei)
  Flächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, vorhabenbezogenen Bebauungsplanes oder im Innenbereich, für die der Erschließungsbeitrag bereits gezahlt wurde.
  

Bei einer baulichen Nutzung findet im folgenden eine Wertschöpfung durch die Bauorganisation und -ausführung statt. Im Sinne der Nachhaltigkeit sollten hiervon insbesondere Firmen profitieren, die umweltverträglich "produzieren" und im regionalen Umfeld liegen.

"Die Bedeutung von Wohneigentum
In den letzten Jahren ist die Eigentumsbildung stark angewachsen. Beispielsweise lag 1998 die Zahl der neuen Ein- und Zweifamilienhäuser um 17 % über der des Jahres 1996. Auch für das vergangene Jahr werden wir nochmals eine Steigerung verzeichnen können. Immerhin haben 1999 etwa 650.000 Haushalte, ca. 2 % aller Haushalte, Wohneigentum gebildet. Ursachen für dieses Wachstum waren vor allem die transparente Förderung mit der Eigenheimzulage und die niedrigen Zinsen. Hinter den Erwerbszahlen stehen gigantische Investitionen der privaten Erwerber. Bei einem durchschnittlichen Erwerbspreis von 370.000 DM werden - einschließlich des nachfolgenden Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwands bei den Bestandsobjekten in Höhe von etwa 60.000 DM - jährlich Investitionen von etwa 260 Mrd DM getätigt."

"Grob geschätzt rechnet man mit 2 - 3 Beschäftigten pro Einfamilienhaus. Mit den jährlich etwa 280.000 neuen Wohnungen für Eigentümer sind also etwa 700.000 Arbeitsplätze verbunden."

"... Diese entstehen nicht nur auf Baustellen, sondern z.B. auch bei Architekten, Ingenieuren und Baustoffherstellern. Die dadurch geschaffenen Einkommen lösen darüber hinaus entsprechende Multiplikatoreffekte in der übrigen Wirtschaft aus."

(Reinhard Klimmt, Bundesminister für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (a.D.), Zitat aus seiner Rede anlässlich der "Konferenz zum Reihenhauswettbewerb" des BMVBW, der Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen und des Verbandes der Privaten Bausparkassen am 2.3.2000 in Berlin)

 

Weitere wichtige Bereiche der ökonomischen Aspekte sind die durch die Siedlungsentwicklung entstehenden Kosten. Hierbei muß zwischen gesellschaftlichen und individuellen Kosten unterschieden werden.

Gesellschaftliche Kosten der Siedlungsentwicklung sind häufig Folgekosten. Ein typisches Beispiel ist die Suburbanisierung. Die Menschen verlagern zwar ihren Wohnort ins Umland der Städte, halten jedoch die Bindung zur Kernstadt aufrecht (z.B. Arbeitsplatz, Einkaufsmöglichkeiten, Freunde). Die Stadt versorgt die Bewohner weiterhin mit zentralen Einrichtungen. Die räumliche Trennung von Wohn- und Infrastrukturstandort führt in der Konsequenz zur Verlängerung der durchschnittlich zurückgelegten Wegstrecke. Da diese Wege zum überwiegenden Teil mit dem privaten Pkw zurückgelegt werden, erhöhen sich die Umweltwirkungen des Verkehrs, die wiederum gesellschaftliche Kosten verursachen (u.a. Lärmschutzeinrichtungen, Materialschäden durch Luftverunreinigungen, Krankenhauskosten für Unfallopfer, ...). Die Produktivität, die durch die Abwehr von negativen Folgen entsteht, ist Bestandteil des Bruttosozialproduktes. Das Sozialprodukt ist ein rein quantitativer Maßstab für Wachstum, ohne soziale oder ökologische Folgen zu berücksichtigen. Eine Steigerung des Bruttosozialproduktes führt damit nicht zwangsläufig auch zu einer Erhöhung der Lebensqualität.

 

Die individuellen Kosten der Siedlungsentwicklung hängen mit der Bebauung eines Grundstücks zusammen und beinhalten:

• Kosten des Grundstückserwerbs
• Kosten für Erschließungsanlagen
• Kosten für das Gebäude

 

Die Kosten des Grundstückserwerbs (DM / m²) können durch vorausschauende Bodenpolitik der Gemeinde (Kauf potentiellen Baulandes zum Preis für Ackerland), geringe Grundstücksgrößen oder Subventionen (z.B. Preisnachlaß für Familien mit Kindern) reduziert werden.

 

Erschließungsanlagen sind entsprechend den Erfordernissen der Bebauung und des Verkehrs herzustellen und sollen spätestens bis zur Fertigstellung der anzuschließenden baulichen Anlagen nutzbar sein. Die Herstellung der Erschließungsanlagen ist Aufgabe der Gemeinde. Auf der Grundlage des Baugesetzbuches kann die Gemeinde die Erschließungskosten für ein Baugebiet von den Grundstückseigentümern einfordern. Hierbei muß die Gemeinde lediglich einen Eigenanteil von (mindestens) 10 % übernehmen.

Die beitragspflichtigen Erschließungsanlagen werden im § 127 (2) BauGB aufgeführt:

• die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze;
• die öffentlichen aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen mit Kraftfahrzeugen nicht befahrbaren Verkehrsanlagen innerhalb der Baugebiete (z.B. Fußwege, Wohnwege);
• Sammelstraßen innerhalb der Baugebiete; Sammelstraßen sind öffentliche Straßen, Wege und Plätze, die selbst nicht zum Anbau bestimmt, aber zur Erschließung der Baugebiete notwendig sind;
• Parkflächen und Grünanlagen mit Ausnahme von Kinderspielplätzen, soweit sie Bestandteil der oben genannten Straßen oder nach städtebaulichen Grundsätzen innerhalb der Baugebiete zu deren Erschließung notwendig sind;
• Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, auch wenn sie nicht Bestandteil der Erschließungsanlagen sind.

 

Durch die Berücksichtigung ökologischer Aspekte bei der Planung und Ausführung von neuen Baugebieten lassen sich Kosten für Erschließungsanlagen einsparen:

Kanalkosten (Stand: 1997 nach /1/):

Die Gesamtkosten eines Kanalneubaus -incl. Erdarbeiten, Straßenbeläge etc.- verändern sich proportional den Kanalrohrquerschnitten. Wenn man für regenwasserfreie Kanäle nur noch ein Viertel des Kanaldurchmessers benötigt, wie er beim konventionellen Mischwasserkanalbau erforderlich ist, kann man auch von einer erheblichen Kostensenkung ausgehen.

Die Kosten setzen sich zusammen aus:

Aushub und Verbau	45 %
Rohrtiefe / Verlegung	15 %
Schächte	11 %
Straßenaufbruch / Wiederherstellung	20 %
Wasserhaltung	9 %

 

Die Kosten für das Gebäude beinhalten die reinen Baukosten und die laufenden Betriebskosten. Beide Kostenarten lassen sich durch planerische Maßnahmen nur in einem geringen Umfang reduzieren, wobei insbesondere bei den laufenden Betriebskosten zusätzlich eine langfristige Betrachtung notwendig ist.

Im Rahmen des Reihenhaus-Wettbewerbs des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen wurden z.B. "nachfragegerechte kostengünstige" Preise je m² Wohnfläche (Baukosten) von maximal 2.750 DM "gefordert", bei "strikter Abgrenzung zum "billigen" Bauen mit spürbaren Qualitätseinbußen und negativen Folgen für Nutzungsqualität, Instandhaltungskosten und Langlebigkeit".

Eine Möglichkeit zur Reduktion der Betriebskosten besteht in der Berücksichtigung ökologischer Aspekte durch den Bauherren bzw. die Baufrau (vgl. hierzu auch /2/):

Regenwasseranlage (Stand: 1997 nach /3/):

4.000-Liter-Speicher	2.500 DM
Speicherzubehör, Nachspeisung	600 DM
2 Filtersammler	700 DM
Hauswasserstation komplett	800 DM
Leitungsnetz	1.200 DM
Installation Fachbetrieb	1.400 DM
Zwischensumme	7.200 DM
abzgl. gesparte Trinkwasserkosten 60 m3 / a, 2,90 DM / m3, 20 Jahre	3.500 DM
abzgl. Befreiung von der Abwassergebühr 60 m3 / a, 4,05 DM / m3, 20 Jahre	4.860 DM
abzgl. Zuschuß / Förderung	x DM
Gewinn	1.140 DM + x

 

 

Literatur:

1. "Aktion Wasserzeichen: So kommen Sie an Zuschüsse", Saarland: Wege zur Nachhaltigkeit, H. 4 Wasser und Umwelt, Hrsg.: Ministerium für Umwelt, Energie und Verkehr des Saarlandes, Saarbrücken 1997
   
   
2. Schröter, F.: "Betriebskosteneinsparung durch Berücksichtigung ökologischer Aspekte beim Gebäudekauf", in: Der Einkaufs- und Lagerwirtschaftsberater, Loseblattwerk, Ergänzungslieferung 77, 1998
   
   
3. "Aktion Wasserzeichen: Verdienen Sie Geld mit Regenwasser", Saarland: Wege zur Nachhaltigkeit, H. 4 Wasser und Umwelt, Hrsg.: Ministerium für Umwelt, Energie und Verkehr des Saarlandes, Saarbrücken 1997
   
   

 

Interessante Links:

Eppelborn: Graben statt Kanal sparte 200.000 Mark.

Modellprojekte für Nachhaltiges Wirtschaften

Nachhaltiges Infrastrukturmanagement

 

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